从泰兴市人口统计和人口预测,看泰兴房地产行业发展前景

从泰兴市人口统计和人口预测,看泰兴房地产行业发展前景
   笔者对泰兴市历年人口做了一下数据统计,表中也对未来的泰兴人口组成进行了合理预测。
   泰兴的历年人口统计数据来源主要是国家普查数据、泰兴市政府公报，所以数据来源还是非常可靠的。
   未来的泰兴人口数据是本人的合理预测，存在一定的不确定性，但大的趋势是没有问题的，只是数据值大小可能会有所出入。

下面是国家第5/6/7次人口普查统计数据：

2000年，常住人口123.54万；城镇人口40.43万，占比32.73%；乡村人口83.11万，占比67.27%；

2010年，常住人口107.39万；城镇人口55.31万，占比51.5%；乡村人口52.08万，占比48.5%；

2020年，常住人口99.44万；城镇人口61.90万，占比62.25%；乡村人口37.54万，占比37.75%；

   从2000/2010/2020年国家第5/6/7次人口普查结果来看，泰兴市常住人口数量呈现断崖式下跌的态势。
   这3年泰兴市的常住人口数据分别是：99.44万、107.39万、123.54万。
   这20年来，泰兴市的城镇化得到了很大的提高，城镇人口从40.43万，增加到61.90万万，占比从32.73%增加到62.25%，增加了大约30%。

这20年来，泰兴市的农村人口从83.11万，减少到37.54万，占比从67.27%减少到37.75%，减少了大约30%。
   在2020年第7次人口普查数据基础上，结果前两次人口普查的泰兴数据，研判泰兴人口发展趋势，本人大胆预测：
   如果不采取果断的生育多胎激励措施，没有特别的避免人口外流政策、人才引进政策，泰兴市的常住人口数量还会继续崩塌。
   预计从2030年到2060年，泰兴市常住人口可能会下降到93万-78万，平均每10年人口净减少4-6万左右。具体到年份：

2030年，常住人口93万；城镇人口65.1万，占比70%；乡村人口27.9万，占比30%；

2040年，常住人口87万；城镇人口67.86万，占比78%；乡村人口19.14万，占比22%；

2050年，常住人口82万；城镇人口69.7万，占比85%；乡村人口12.3万，占比15%；

2060年，常住人口78万；城镇人口70.2万，占比90%；乡村人口7.8万，占比10%。

泰兴市城镇人口数量在2060年左右达到顶峰，即：70万左右，那时候泰兴城镇人口占全市人口的90%左右。
到2060年，泰兴市城镇人口总数、城镇人口占比都可能会达到顶峰。再向后，泰兴市总人数可能会继续减少，但减少的数量不可预测。

到2060年，泰兴市乡村人口数量会下降到7.8万，再往后还会继续减少。

   根据以上泰兴市历年人口统计和未来人口数量预测，我们可以看到，泰兴市的城镇人口数量目前是61.9万，到2060年左右发展到顶峰数量70万左右。
   也就是说，在泰兴市常住人口数量呈断崖式下跌的大前提下，虽然泰兴市城镇人口数量会增加，但在未来40年内最多只能增加不到10万人。
   到2060年，随着城乡人口比例达到9：1，农村因人口稀少，人均住宅及占地土地面积变大，生存环境更好，会变得更加宜居，再往后城镇化率有可能不会再提高，城乡人口比例会达到平衡，在常住人口减少的大趋势下，泰兴的城镇人口数量就会下降。

   从上面一段的分析我们看到，泰兴市未来40年城镇人口数量增加不到10万人。
   按第7次全国人口普查每户2.88人的数据，增加不到10万人，增加户数大约在35000户以内。

也就是说，泰兴市城镇在未来40年内新增35000套商品房，就可以满足泰兴市城镇新增人口的住宅需求。

由于政府从来没有公开过泰兴市城镇现有商品住宅空置率的统计数量，我们以2020年泰兴市城镇人口61.90万来看，户均2.88人，可以计算出有21.5万套商品房，就可以满足目前泰兴市全部城镇人口的生活居住需求。

泰兴市2060年预测城镇人口70万人，需要约24.5万套商品房。

1-（21．5/24.5）=12.2%

就是说，只要目前泰兴市的商品房总量达到了24.5万套，泰兴市目前的商品房空置率只要达到12.2%，在不考虑旧房拆除重建的前提下，则泰兴市目前现有的存量商品房，已经可以满足未来40年的城镇居民生活所需。

根据国内相关研究统计，我国城镇商品房空置率在20%以上，有的统计结果数据显示甚至达到30%的空置率。泰兴市估计也低不到哪里去，这个政府只要有决心的话，做一下统计调查就能得出结果，并不难。

综上，鉴于未来40年，泰兴市除了老旧房拆除重建，从总量上看并不缺少商品房，我认为泰兴市需要调整城镇房地产业发展的思路，严格控制新建住宅小区的数量，严格控制二套房、三套房交易。如果不加控制，任由房地产业自由发展，房地产企业迟早会遭遇大规模崩盘。

我们可以想像到，一个并不缺商品房的地区，长期大量新建住宅，不仅会导致卖不出去，也会出现炒房者把大量房子囤在手上卖不掉、没人住，非常浪费能源。

对于个人商品住宅数量在3套以上的，要通过税收杠杆，把这部分商品房逼到市场上去流通，卖给真正需要居住的人。（可以从第3套房开始，每年对每套房征收房产特别税，税金要高于本地平均房子租金1.5倍）

农村地区，鉴于从长期趋势看，泰兴市的农村人口会继续呈现断崖下下跌，且这个趋势是不可逆转的，2060年泰兴的农村常住人口有可能会下降到8万人以下，只有2020年的1/3左右。所以，对于农村农民自有住房要继续执行严控政策，严格控制新建农村住宅。对于已经在城镇常住的人口，即便没有迁移户口，户口还在农村，只要在城镇有商品房，就要严格控制在农村新建住宅，只允许老宅翻修。鼓励农村老宅拆除，实施老旧民宅拆除奖励政策，提高奖励标准。

农村发展要抓紧制定规划，每个乡镇要制定本乡镇每个村的发展规划，对于农民的居住、休闲娱乐、商业、农田耕种用地要有长远规划，在保证基本农田的前提下，尽可能减少其它用地的规模，居住、休闲娱乐、商业用地要集中化，避免目前农村农民自有房产过于分散、土地浪费过大、土地利用率低的现象。

从产业政策上，建议泰兴市政府降低房地产业在国民经济中的比重，弱化房地产业的作用，把产业发展重心放在提高制造业、服务业，尤其是战略高新产业的发展上来。只有整体经济搞好了，城市建设得更加宜居，才能更多地吸引外来人口来泰常住，避免人口外流。

提高人口多生的奖励措施，学习苏州，提高对新出生人口养育的城市政策配套措施，降低新出生人口的养育成本。

严格控制房地产价格增长，让年轻人敢生、敢多生。

作为泰兴本地人，我衷心地希望泰兴市人口不会像我上面预测的这样下降，以后人口能够有增长，各行各业都能够旺发达。